Czym jest współwłasność nieruchomości i jak ją można znieść, gdy taka potrzeba? Radzi prawnik Lex Projects Wojciech Stypułkowski

Współwłasność może powstać na skutek różnych sytuacji, np.: dziedziczenia (kilku osób dziedziczy jedną nieruchomość), rozwodu lub kilka osób kupuje nieruchomość w częściach ułamkowych. Współwłasność może mieć charakter łączny (np. w przypadku wspólności majątkowej małżonków) lub w częściach ułamkowych (współwłaścicielom przypadają udziały, np. ½; ¼ itp.), przy czym podział nieruchomości wchodzącej w skład spadku lub majątku wspólnego małżonków, charakteryzuje się pewnymi odrębnościami (np. małżonkowie nie mogą podzielić nieruchomości przed rozwodem lub zawarciem tzw. „intercyzy”).

Procedurę zniesienia współwłasności, co do zasady, można rozpocząć „w każdej chwili”, na żądanie każdego ze współwłaścicieli. Istotne jest, że roszczenie o zniesienie współwłasności nigdy się nie przedawnia. Inne osoby (w tym także pozostali współwłaściciele) mogą jednak zasiedzieć prawo własności nieruchomości, w tym także udział w prawie własności (w przypadku braku korzystania z nieruchomości przez właścicieli).

Zniesienia współwłasności można dokonać poprzez zawarcie umowy przed notariuszem lub na drodze sądownej. Zniesienie przed notariuszem jest zdecydowanie szybsze i zwykle kończy się na jednej wizycie u notariusza, jednakże jest droższe. Droga sądowa jest, co do zasady, tańsza, ale jednocześnie proces trwa dłużej. Ponadto, podział przed notariuszem wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, natomiast sprawy gdzie tej zgody brak, zawsze będą wymagały drogi sądowej.

Przepisy określają trzy sposoby zniesienia współwłasności:

• Podział w naturze, tzw. fizyczny podział nieruchomości, który jest preferowany przez przepisy prawa (np. podział działki na kilka mniejszych, odpowiadających ułamkowym udziałom współwłaścicieli, wydzielenie w domu mieszkalnym odrębnych lokali). Nie będzie on jednak możliwy, jeśli okaże się sprzeczny z przepisami, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości lub gdy znacznie zmniejszy się wartość nieruchomości (np. w domu mieszkalnym brak będzie możliwości wydzielenia odrębnych lokali),
• Jeżeli podział w naturze będzie niemożliwy, pozostanie przyznanie całej nieruchomości na wyłączną własność jednemu lub kilku dotychczasowym współwłaścicielom, z jednoczesną odpowiednią spłatą na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Sąd zasądzając spłatę, ustali wysokość, termin i zasady spłaty. Spłata może być rozłożona na raty,
• W przypadku, gdy żaden ze współwłaścicieli nie będzie chciał zostać właścicielem nieruchomości, sąd nakaże egzekucyjną sprzedaż nieruchomości, którą przeprowadzi komornik, w formie licytacji. Uzyskane ze sprzedaży środki, pomniejszone o wynagrodzenie komornika i koszty sądowe, podzieli pomiędzy współwłaścicieli. Korzystniejsza jest zatem sprzedaż nieruchomości przez współwłaścicieli i podział uzyskanych środków, z pominięciem komornika i sądu.

FLESZ - Emerytura wcześniejsza niż kiedykolwiek?