Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości wciąż niejasne

Po raz kolejny wracamy do sprawy opodatkowania sprzedaży nieruchomości, powodem tego jest szereg wątpliwości zgłaszanych do urzędów skarbowych, oraz błędnie wypełniane deklaracje. Wątpliwości wyjaśnia nam Magdalena Kobos, rzecznik Izby skarbowej w Krakowie.

- Odpowiedź na pytanie, jak opodatkować sprzedaż nieruchomości w 2007 r., zależy od tego, kiedy i w jaki sposób sprzedawca stał się jej właścicielem. Wynika to ze zmienionej z dniem 1 stycznia 2007 r. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

GK: Jak opodatkować transakcje dokonane przed 1 stycznia 2007 roku?
- Jest to sprzedaż nieruchomości nabytych do końca 2006 r. Przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, o ile koszty te ponosi zbywający np.: wynagrodzenie notariusza, prowizje pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych. Z kolei przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany, jest wartość nieruchomości zbywanej pomniejszona o koszty zamiany. Przychód z tej transakcji ustala się u każdej ze stron umowy zamiany. Do opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 r. będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu przed 1 stycznia 2007. Zgodnie z nimi, przychód ze zbycia nieruchomości jest opodatkowany w formie ryczałtu w wysokości 10%.
Podatku nie trzeba jednak płacić w sytuacjach gdy:
- nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny;
- nieruchomość została zbyta po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, jeżeli odpłatne zbycie, np. sprzedaż/zamiana nie zostało dokonane w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. (Oznacza to, że w 2007 r. ze zwolnienia skorzystają osoby, które nabyły nieruchomość przed 2002 r.);
- sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części;
- sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali;
Oraz gdy uzyskane z transakcji pieniądze zostaną przeznaczone nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Polski:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
Uwaga! Ze zwolnienia nie mogą korzystać podatnicy, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają od dochodu w ramach tzw. ulgi odsetkowej
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Polski
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Polski,
- na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa wyżej, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Polski, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Jeśli przychód ze sprzedaży mieszkania zostanie tylko w części przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, o których mowa w pkt. V, pozostała kwota będzie podlegała opodatkowaniu. Przykładowo, gdy Jan Kowalski sprzedał swoje mieszkanie (zakupione w 2005 r.) i uzyskał przychód 300.000 a potem przeznaczył z tego 200.000 zł np. na adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, od pozostałych 100.000 zł będzie zobowiązany zapłacić podatek.

GK: Sprzedaż nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. Jakie w takim przypadku regulacje prawne obowiązują podatnika?
- Do opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. mają zastosowanie przepisy w brzmieniu po 1 stycznia 2007. Zgodnie z nimi, dochód ze zbycia nieruchomości jest opodatkowany w wysokości 19%.
Podatku nie trzeba będzie płacić w następujących sytuacjach:
- nieruchomość została zbyta po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, jeżeli odpłatne zbycie (sprzedaż/zamiana) nie zostało dokonane w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości nabytych w 2007 r. będzie zwolniona w 2013 r.
- podatnik był zameldowany w sprzedawanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Uwaga!! Aby skorzystać z ulgi meldunkowej należy w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złożyć oświadczenie w swoim w urzędzie skarbowym o spełnieniu warunków do zwolnienia. Zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Czym jest dochód ze zbycia nieruchomości?
- Dochód ze zbycia nieruchomości to różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (zgodnie z definicją wyżej) a kosztami, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Koszty rzeczone stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Koszty ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.