Rosnący popyt na działki spowodował wysyp kredytów na zakup gruntów

Popyt na mieszkania wyhamował, wybuchł za to na działki budowlane. Podczas gdy ceny mieszkań stanęły w miejscu, ziemia drożeje w zatrważającym tempie. Od początku tego roku w lepszych lokalizacjach ceny poszły w górę nawet o 100-200 proc.! I jak podkreślają analitycy, ziemia będzie drożeć dalej. Tylko do połowy przyszłego roku ceny gruntów mają skoczyć o kolejne 20 proc. Bo wielu Polaków zamiast wydawać miliony na 70-metrowe mieszkanie w dużym mieście, woli wybudować sobie za te pieniądze dom z ogródkiem.

- Już aż 13 proc. klientów banków woli wziąć kredyt na ziemię, a nie na mieszkanie. Tylko w październiku, w porównaniu z wrześniem, liczba osób zainteresowanych taką pożyczką wzrosła o 3 pkt proc. - mówi Karol Wilczko, prezes eHipoteka.com. Rosnący popyt na grunty sprawił, że banki radykalnie zmieniły podejście do kredytowania tego typu inwestycji. Jeszcze 4-5 lat temu nie chciały słyszeć o kredycie na kupno ziemi, jeśli zabezpieczeniem była sama działka.

Bankowcy uznawali ją za nieruchomość trudniej zbywalną, więc nie chcieli finansować jej zakupu. Obecnie oferują kredyty łatwiej dostępne i tańsze. Ich oprocentowanie we franku szwajcarskim - w zależności od banku - waha się w granicach 3-4 proc. i nie różni się więc od ceny kredytu mieszkaniowego. W niektórych bankach klienci mogą dostać kredyty aż na 130 proc. wartości działki, a okres spłaty może wynieść nawet 50 lat! Taką ofertę ma na przykład Metrobank (z grupy Getin Holding).

Multibank i mBank finansują do 110 proc. wartości na 30 lat, liberalnie podchodzą też do oceny statutu prawnego działki. Jeśli nie jest ona budowlana, a gmina nie ma jeszcze nowego planu zagospodarowania przestrzennego, to do uzyskania kredytu może wystarczyć informacja, że istnieje wstępny plan zagospodarowania, który potwierdza przeznaczenie działki na cele budowlane.

- Gwałtowny wzrost cen gruntów przekonał instytucje finansowe, że ziemia może być dobrym interesem, i że w przypadku niewypłacalności klienta na kredycie nie stracą - mówi Karol Wilczko. We Wrocławiu od początku roku ziemia zdrożała czterokrotnie, w Poznaniu i Katowicach ceny skoczyły o 100 proc. (dochodzą już do 600 zł za mkw.). W styczniu mkw. gruntu w Warszawie kosztował od 50 do 500 zł, teraz znalezienie czegoś poniżej 1000 zł za metr graniczy z cudem. Jednak nadal postawienie domu jest tańsze niż kupno mieszkania w stolicy.

Metr kwadratowy domu kosztuje ok. 4-5 tys. zł, a mieszkania - średnio ponad 9 tys. zł. Dlatego popyt na ziemię jest i będzie się utrzymywał. Tylko w pierwszym półroczu tego roku wydano 52,8 tys. pozwoleń na budowę, a w całym 2006 r. niewiele więcej, bo 66,8 tys. - Ziemia będzie drożała jeszcze co najmniej przez dwa lata - mówi Paweł Urban, analityk Home Broker. - Już niedługo zakup gruntu może kosztować tyle, ile średniej wielkości mieszkanie w mieście - dodaje. Dzieje się tak dlatego, że popyt na ziemię znacznie przewyższa jej podaż.

W miastach i na obrzeżach brakuje wolnych terenów pod zabudowę. Aż 80 proc. gmin i miast nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Deweloperzy walczą o każdą piędź gruntu i są gotowi windować ceny do niespotykanych wysokości. W ubiegłym roku za pięciohektarowy teren na rogu Chełmskiej i Czerniakowskiej w Warszawie hiszpański deweloper Sando Inmobiliaria zapłacił po morderczej licytacji z jedenastoma innymi firmami aż 370 mln zł!

Jednak zarówno deweloperzy, jak i prywatni inwestorzy wiedzą, że zawrotne sumy wydane teraz na grunty w przyszłości zwrócą się z nawiązką. - Nigdy dotąd inwestycja w ziemię nie była tak dobrym przedsięwzięciem i lokatą kapitału - podkreśla Paweł Urban. Firmy skupują naprędce grunty i zabezpieczają swoje banki ziemi na następne kilka lat, a prywatne osoby ziemię traktują jako długofalową inwestycję. Biorąc pod uwagę stopy zwrotu, jest ona lepsza niż na przykład wpłacanie pieniędzy na fundusze inwestycyjne.

Rocznie wartość ziemi może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent, a zysk z funduszu zrównoważonego wzrostu to średnio ledwie 8-10 proc. Według Telefonicznej Agencji Informacyjnej w trzecim kwartale 2007 roku ogłoszono w mediach prawie 10 tys. informacji dotyczących zbycia gruntu. Najczęściej wystawiano na sprzedaż grunty niewielkie, około 1 tys. mkw. Takie małe działki, jeśli leżą w centrum albo pod miastem i mają dostęp do mediów, są też najdroższe.

Jak podkreślają doradcy, czasem bardziej opłaca się kupić tańszą działkę 10-20 km od miasta niż drogą w centrum. Szybciej będzie ona zyskiwać na wartości. Okazją są też dalej położone od dużych miast grunty z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i połączeniem komunikacyjnym z miastem. W tym roku Polacy i firmy kupowali nawet gorszą ziemię rolną czy bez planów zagospodarowania, jak również taką, na której stoją budynki do wyburzenia.

- Prywatne osoby, które kupiły ziemię budowlaną, teraz powinny poczekać z jej sprzedażą co najmniej dwa, trzy lata, a z rolną nawet siedem. Tak, żeby wyciągnąć z tych inwestycji maksymalne zyski - mówi Paweł Urban. Jeśli w gminach i miastach zostaną ustalone plany zagospodarowania przestrzennego, podaż działek tylko chwilowo wzrośnie. To może spowodować spadek cen, ale podobnie jak na rynku mieszkaniowym, będzie on niewielki. Ziemia i lokale pozostaną w Polsce towarem deficytowym.