Zasady najmu lokalu. Czy najemca może rozliczyć nakłady na lokal po rozwiązaniu umowy najmu?

Umowa najmu lokalu stanowi podstawowy dokument regulujący wzajemne prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Zazwyczaj strony umieszczają w treści umowy postanowienia dotyczące płatności czynszu, sposobu korzystania z lokalu, sposobu rozwiązania umowy, dokonywania bieżących napraw oraz po opuszczeniu lokalu przez najemcę, a także o kaucji zabezpieczającej roszczenia wynajmującego i sposobie jej rozliczenia.

Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę z tego, że po ustaniu umowy najmu i opuszczeniu lokalu także najemca może rozliczyć poczynione na lokal nakłady, którymi np. ulepszył lokal, podniósł jego standard, a tym samym jego wartość oraz atrakcyjność. Nakłady te nierzadko mogą być spore, zwłaszcza w przypadku najmu lokali użytkowych przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej. Tak więc, jeżeli najemca planuje poczynić na lokal nakłady, np. wykonać remont, modernizacje i inne ulepszenia, powinien zadbać o wprowadzenie do umowy najmu zapisów regulujących sposób ich dokonywania i rozliczenia na wypadek rozwiązania umowy, ewentualnie – jeżeli brak jest w umowie takich postanowień – powinien zawrzeć z wynajmującym odrębną umowę zezwalającą na ulepszenia i określającą sposób ich rozliczenia. Jest to ważne, gdyż taka umowa stron umowy najmu ma pierwszeństwo przed regulacjami obowiązujących przepisów prawa (kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów).

Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego, jeżeli strony w umowie najmu nie uregulują kwestii związanych z rozliczeniem wartości nakładów poczynionych przez najemcę na lokal, to wynajmujący może według swego wyboru zatrzymać ulepszenia w zamian za zapłatę ich wartości (z uwzględnieniem stopnia ich zużycia na dzień zwrotu lokalu), albo żądać usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego (tj. z chwili wydania lokalu w posiadanie najemcy). W tym miejscu warto podkreślić jak istotne znaczenie ma spisanie zarówno w chwili przejęcia, jak i zwrotu lokalu szczegółowego protokołu przekazania, uwzględniającego wszelkie usterki, wady oraz opis stanu i wyposażenia lokalu. Warto też zadbać o dokumentację fotograficzną potwierdzającą treść protokołu.

Ważne jest też, że możliwość uregulowania kwestii rozliczenia nakładów w umowie stron, stwarza możliwość umówienia się w sposób korzystniejszy dla najemcy (np. bezwzględne prawo zwrotu najemcy określonych nakładów lub ich wartości) lub dla wynajmującego (np. obowiązek pozostawienia ulepszeń w lokalu, bez zwrotu ich wartości)