Czym są księgi wieczyste i po co się je prowadzi. Zagadnienie wyjaśnia Jonasz Kita, radca prawny

Ustawodawca wprowadził wiele zasad i domniemań związanych z wpisami w księgach wieczystych, takich jak:

• 1. jawność - księgi wieczyste są jawne, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

• 2. domniemanie prawa - domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, z kolei prawo wykreślone nie istnieje

• 3. domniemanie wpisu - przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

• 4. rękojmia wiary publicznej – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Warto zaznaczyć, iż w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Księga wieczysta zasadniczo zawiera cztery działy, z których: pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, z kolei czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Akta ksiąg wieczystych przechowuje się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, każda osoba posiadająca interes prawny. Ponadto księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym – są to tzw. Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW), które możemy znaleźć na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Na stronie EKW możemy m.in. przeglądać każdą księgę wieczystą, pod warunkiem, iż znamy jej dokładny numer, czy też złożyć wniosek o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (np. wyciągu z księgi wieczystej czy też zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej).